Wpis hipoteki do księgi wieczystej

Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, której celem jest zabezpieczenie wierzytelności prawem, na mocy którego bank może domagać się zwrotu udzielonego kredytu bez względu na to czyją własnością stała się nieruchomość, na której ustanowiono hipotekę. Oznacza to, że w przypadku, gdy kredytobiorca nie będzie regularnie spłacał rat, bank może przejąć nieruchomość na której ustanowiono hipotekę.

Kto składa wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej?

Wpis hipoteki do księgi wieczystej następuje po uprzednim złożeniu wniosku o ustanowienie hipoteki w Sądzie Rejonowym, w którym prowadzona jest księga wieczysta dla oznaczonej nieruchomości.

Wniosek o wpis hipoteki do oznaczonej księgi wieczystej składa kredytobiorca bądź notariusz.

Kredytobiorca składa wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej na formularzu KW-WPIS. Do wniosku o wpis hipoteki do działu IV księgi wieczystej, wnioskodawca dołącza dokumenty określone w ustawie w Art. 95 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (z późn. zm.), tj.:

a. oświadczenie banku wystawione na podstawie ksiąg rachunkowych banku, z którego powinno wynikać, że bank zawarł z właścicielem nieruchomości skuteczną umowę o ustanowieniu hipoteki. Umowa ustanawiająca hipotekę powinna zawierać m.in. oznaczenie przedmiotu hipoteki, termin spłaty wierzytelności, walutę i sumę hipoteki, zasady oprocentowania oraz inne zobowiązania.

b. oświadczenie właściciela nieruchomości o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku. Oświadczenie powinno być podpisane imieniem i nazwiskiem przez osobę uprawnioną do nieruchomości bądź przez pełnomocnika.

Wniosek o ustanowienie hipoteki może zostać zawarty w akcie notarialnym sprzedaży nieruchomości.

Notariusz sporządzając akt notarialny umowy sprzedaży nieruchomości nabywanej w ramach umowy kredytowej, składa w akcie wniosek o wpis w dziale IV księgi wieczystej hipoteki, do określonej kwoty na rzecz banku. W takim przypadku nie ma wymogu dodatkowego składania wniosku na formularzu KW-WPIS.

Notariusz, po sporządzeniu aktu notarialnego jest zobowiązany do przekazania aktu do Sądu wieczystoksięgowego za pośrednictwem systemu teleinformatycznego. Z chwilą rejestracji wniosku o wpis w dzienniku ksiąg wieczystych, w poszczególnych działach księgi wieczystej zostanie zamieszczona automatycznie wzmianka o wniosku.

Wzmianka o wniosku wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych i stanowi ostrzeżenie, że do sądu wpłynął wniosek o wpis i wniosek ten może zmienić treść księgi wieczystej.

W przypadku, gdy wniosek o wpis do księgi wieczystej jest sprzeczny z istniejącą treścią księgi wieczystej, Sąd odmawia wpisu złożonego wniosku.

Jaki jest koszt wpisu hipoteki do księgi wieczystej?

Złożenie w Sądzie Rejonowym w wydziale wieczystoksięgowym wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej na formularzu KW-WPIS wymaga uprzedniego uiszczenia w tym Sądzie stosownej opłaty stałej w wysokości 200 zł.

W przypadku, gdy nieruchomość nie posiada założonej księgi wieczystej, pierwszym krokiem do ustanowienia hipoteki powinno być jej założenie. Brak księgi wieczystej dla nabywanej nieruchomości wyklucza ustanowienie hipoteki, a tym samym udzielenie kredytu przez bank.

W przypadku, gdy wniosek o ustanowienie hipoteki zostanie zawarty w akcie notarialnym dotyczącym sprzedaży-kupna nieruchomości, kredytobiorca musi liczyć się z tym, że opłata za ustanowienie hipoteki będzie wyższa aniżeli ta, którą uiści składając wniosek do sądu osobiście Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.

Notariusz sporządzając akt notarialny umowy sprzedaży nieruchomości w ramach umowy kredytowej składa w tym akcie wniosek o wpis w dziale IV księgi wieczystej hipoteki do określonej kwoty na rzecz banku.

Za ustanowienie hipoteki notariusz pobiera opłatę w wysokości ustalonej w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. §3, §6 pkt. 11. Wysokość opłaty za ustanowienie hipoteki jest zależna od wartości nieruchomości.

Od ustanowienia hipoteki, na mocy Art. 7 ust. 1 pkt. 7 podpunkt b, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych pobierany jest podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 0,1 % od kwoty zabezpieczonej wierzytelności.

Od czego zależy czas oczekiwania na wpis hipoteki do księgi wieczystej?

Złożenie wniosku o wpis hipoteki bezpośrednio przez kredytobiorcę bądź notariusza nie oznacza, że wniosek zostanie od razu wprowadzony do oznaczonej księgi wieczystej.

Z chwilą skutecznego złożenia wniosku w księdze wieczystej danej nieruchomości w dziale IV księgi wieczystej – Hipoteka w rubryce „Wzmianka” wprowadzona zostanie wzmianka o wniosku obejmująca: kod wydziału, numer kolejny dziennika (dz. KW), którym został oznaczony wniosek z dodaniem dwóch kolejnych cyfr danego roku i numeru żądania.

Od chwili pojawienia się wzmianki do chwili ujawnienia wpisu o ustanowieniu hipoteki mija kilka, a nawet kilkanaście miesięcy.

W tym czasie, sąd wieczystoksięgowy w postępowaniu nieprocesowym na posiedzeniu niejawnym rozpoznaje, w kolejności wg dat złożenia, wszystkie złożone w sądzie wnioski, w tym wnioski o ustanowienie hipoteki. Sąd po rozpoznaniu złożonego wniosku dokonuje wpisu hipoteki do księgi wieczystej. W postępowaniu wieczystoksięgowym wpis w księdze wieczystej jest orzeczeniem.

W księdze wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym podpisany przez sędziego lub referendarza sądowego wpis uważa się za dokonany dopiero z chwilą jego zapisania w centralnej bazie danych ksiąg wieczystych.

Po dokonaniu wpisu sąd zawiadamia strony postępowania o dokonanej czynności, chyba że strony zrzekły się na piśmie zawiadamiania ich.

Dłuższe oczekiwanie na wpis hipoteki do księgi wieczystej dotyczy nieruchomości nabytych na rynku pierwotnym. Zazwyczaj nieruchomości te nie mają założonej księgi wieczystej. Oznacza to, że aby dla nabywanej nieruchomości ustanowić hipotekę należy najpierw założyć dla niej księgę wieczystą.

W obecnym czasie, kolejkę „do wpisu hipoteki do księgi wieczystej” wydłużają także wnioski o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności składane na podstawie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (Dz.U.2019.0.1314 t. j. – Ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości).

Najdłużej oczekuje się na wpis wniosku do księgi wieczystej w miastach o znacznej liczbie mieszkańców, np. Warszawa, Gdańsk. Czas oczekiwania na wpis do księgi wieczystej wynosi od 8 do 12 miesięcy. Natomiast w mniejszych miejscowościach, np. Gorzów Wielkopolski czas oczekiwania na wpis wniosku do księgi wieczystej wynosi od 1 do 2 miesięcy.

Czy można przyspieszyć dokonanie wpisu hipoteki w księdze wieczystej?

Długi okres oczekiwania na wpis hipoteki do księgi wieczystej przekłada się na dodatkowe koszty kredytu, które musi ponosić kredytobiorca.

Banki, aby uniknąć sytuacji, w której mogłyby być stratne, w okresie, w którym nie posiadają zabezpieczenia udzielonego kredytu – tj. w czasie od udzielenia kredytu (złożenia wniosku o ustanowienie hipoteki) do czasu uzyskania wpisu hipoteki w księdze wieczystej wskazanej nieruchomości, wprowadziły ubezpieczenie pomostowe. Ubezpieczenie pomostowe jest ubezpieczeniem dodatkowym, obowiązkowym i czasowym. Koszt ubezpieczenia pomostowego dopisywany jest w umowie kredytowej poprzez podwyższenie oprocentowania.

Jak można skrócić czas oczekiwania na wpis hipoteki w księdze wieczystej?

Kredytobiorca może wnioskować do Sądu o przyspieszenie wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Prawo o przyspieszenie wpisu hipoteki do księgi wieczystej wynika z Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 18 czerwca 2019 r. Regulamin Urzędowania Sądów powszechnych § 79.ust. 3.

W myśl § 79. ust. 3. Regulaminu Urzędowania Sądów Powszechnych, sprawy powinny być rozpoznawane według kolejności ich wpływu do danego referatu, chyba że przepisy szczególne określają termin do ich rozpoznawania lub zachodzi inna uzasadniona przyczyna zmiany tej kolejności wynikająca z organizacji pracy sądu. W szczególnie uzasadnionych przypadkach przewodniczący wydziału może zarządzić rozpoznanie sprawy lub spraw poszczególnych kategorii poza kolejnością. Oznacza to, że dłużnik hipoteczny w szczególnie uzasadnionym przypadku może wnioskować do sądu o przyspieszenie wpisu hipoteki do księgi wieczystej.

Wniosek o przyspieszenie wpisu hipoteki do księgi wieczystej

Wniosek w sprawie przyspieszenia wpisu hipoteki do księgi wieczystej należy złożyć wraz z wnioskiem o wpis hipoteki do księgi wieczystej składanej na formularzu KW-WPIS. Natomiast, jeżeli wniosek o wpis hipoteki składa notariusz w akcie notarialnym, to wniosek o przyspieszenie wpisu hipoteki powinien zostać złożony wraz z aktem.

W niektórych sądach wieczystoksięgowych wnioski o wpis hipoteki poparte wnioskiem o przyspieszenie wpisu hipoteki do księgi wieczystej są traktowane priorytetowo i jako takie są kierowane na tzw. dyżur hipoteczny. Wnioski z dyżuru hipotecznego są rozpoznawane nawet w terminie 14 dni, chyba że istnieją przeszkody do ich rozpoznania.

Pytania w sprawie kredytów i ubezpieczeń kieruj do naszych ekspertów:

GENTLEMAN'S FINANCE

os. Bolesława Śmiałego 11 - Poznań

tel. 532 359 270

Obserwuj nas na Facebooku - GENTLEMAN'S FINANCE